Silloin tällöin saa lukea kauhutarinoita, miten kiinteistökaupan jälkeen talosta löydetyt homeongelmat ovat johtaneet rajuihin riitoihin vastuista sekä korvauksista. Laatuvirheet kuten kosteus- ja homevauriot ovatkin yleisimpiä syitä, jotka johtavat asuntokauppariitoihin.

Vesikaton kunto vaikuttaa olennaisesti kiinteistön terveyteen, joten se tulee tarkastaa huolella ennen talokauppoja.

Myyjän vastuut kiinteistökaupassa

Asunto-osakeyhtiön osakkeiden myyntiin sovelletaan asuntokauppalakia. Maakaarta puolestaan sovelletaan silloin, kun myydään omakotitalo, paritalo, tontti tai muu kiinteistö.

Maakaaren mukaan myyjän velvollisuutena on saattaa ennen kaupan tekoa ostajan tietoon kaikki asuntoon ja asunnon ympäristöön liittyvät asiat, joilla voi olla vaikutusta kaupan syntyyn. Myyjän on kerrottava ostajalle niistä virheistä ja puutteista, joista hän on tietoinen.

Eli jos myyjä tietää vesikatolla olevan ongelmia, hänen tulee informoida asiasta ostajaa ennen kaupantekoa. Tiedonantovirhe tarkoittaa sitä, että myyjä ei kerro asunnosta kaikkia olennaisia tietoja tai jättää merkityksellisiä tietoja kertomatta.

Kiinteistönvälittäjän vastuu rinnastetaan myyjän tiedonantovastuuseen. Myyjä vastaa virheestä silloinkin, kun kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuden.

Myyjän vastuu kiinteistön kaupassa on laatuvirheen osalta viisi vuotta. Jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, voi ostaja vedota virheeseen viiden vuoden määräajan jälkeenkin.

Ostajan vastuut kiinteistökaupassa

Usein kiinteistökaupassa korostetaan myyjän vastuuta ja velvollisuuksia, mutta myös ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus. Sillä on merkitystä muun muassa kaupan virhetilanteissa.

Huolelliselta ostajalta edellytetään, että hän

1. tarkastaa huolella kaupan kohteen
2. kiinnittää huomiota vaurioepäilyihin
3. vaatii havaittavissa olevien vaurioepäilyjen osalta tarkempaa selvitystä vaurioiden laajuudesta ja merkityksestä.

Rakenteiden sisälle meneviä tutkimuksia ei edellytetä, ellei asunnosta tehtävät havainnot anna siihen perusteltua syytä. Myöskään esimerkiksi raskaiden huonekalujen siirtelyn ei katsota olevan ostajan velvollisuutena tavanomaisessa tarkastuksessa.

Pääsääntöisesti ostajan ei tarkastuksessaan tarvitse käyttää ulkopuolista asiantuntijaa. Jos ostaja kuitenkin havaitsee joitain sellaisia seikkoja, joiden merkitystä ei pysty itse arvioimaan, häneltä voidaan edellyttää asiantuntijan käyttämistä tai muuten tarkempia toimenpiteitä.

Aistein havaittava vs. salainen laatuvirhe

Kiinteistön laatuvirhe voi olla aistein havaittava tai täysin salainen. Aistein havaittavasta virheestä ostaja ei voi vaatia korvausta myyjältä, jos ostajan olisi pitänyt havaita virhe ennen kauppaa. Salainen virhe on kyseessä silloin, kun myyjä ei ole tiennyt asuntokaupan virheestä eikä hänen olisi siitä pitänytkään tietää.

Eli jos esimerkiksi vesikaton vuoto on jättänyt näkyviä merkkejä seiniin, kyseessä on aistein havaittavissa oleva virhe. Jos ja kun katon ongelmat ja sen aiheuttamat muut vauriot havaitaan, ostaja ei voi jälkikäteen vaatia korvauksia myyjältä näistä laajemmista vaurioista. Ostajan olisi pitänyt havaita seinissä olevat jäljet ja sen perusteella tutkia vesikaton kunto tarkemmin.

Vesikaton ongelmat ovat yleensä aistein havaittavissa joko yläpohjasta käsin tai kiipeämällä katolle. Katon salaisesta virheestä esimerkki voisi olla vino, tuulettumaton yläpohja, joka on usein riskirakenne. Muutettaessa kylmää vinttiä jälkikäteen asuintilaksi huonekorkeus pyritään maksimoimaan, jolloin vesikatteen alla oleva tuuletusväli jää usein riittämättömäksi. Puutteellista ilmankiertoa ei pystytä toteamaan rakenteita rikkomatta, ja ongelma sekä mahdolliset vauriot havaintaankin yleensä vasta kattoremontin yhteydessä.

Jos salainen virhe on merkittävä ja korjauskustannuksiltaan olennainen, ostajalla on oikeus vaatia asuntokaupan hinnanalennusta tai purkua.

Ammattimainen kuntotarkastus on sekä myyjän että ostajan etu

Kuntotarkastuksen järjestäminen ennen kiinteistökauppaa on järkevää kummankin osapuolen kannalta ja nykyään ennemmin sääntö kuin poikkeus. Kuntotarkastukseen liittyen kannattaa huomioida seuraavat seikat:

1. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ei edellytä kuntotarkastusta eikä ostaja voi sitä järjestää ilman myyjän myötävaikutusta.
2. Usein myyjä järjestää kuntotarkastuksen itsenäisesti, mutta se voidaan järjestää myös ostajan pyynnöstä tai yhteisesti tai kiinteistönvälittäjän avulla. Kauppakirjaan voidaan merkitä tieto siitä, että kuntotarkastus on järjestetty ja kumpikin osapuoli on tietoinen kuntotarkastusraportin sisällöstä.
3. Kuntotarkastusta tilattaessa on tärkeää huolehtia, että tarkastus on KH-suoritusohjeen mukainen. Vaikka KH-kuntotarkastuskaan ei kerro kaikkea kaupan kohteen tosiasiallisesta kunnosta, se antaa osviittaa siitä, missä kohtaa voi olla vaurioita ja mitä rakennuksen osia tulisi pitää silmällä. Jos kuntotarkastuksessa tehdään riskihavaintoja, kuten merkkejä kosteudesta, sen yhteydessä voidaan tehdä pienimuotoisia, rakenteisiin kohdistuvia toimenpiteitä.
4. Ostajan tulee tutustua kuntotarkastukseen ja siinä tehtyihin havaintoihin. Tarvittaessa on tehtävä lisätarkastuksia asunnon kunnon selvittämiseksi.
5. Kuntotarkastuksen teettäminen ei poista laissa säädettyä myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan selonottovelvollisuutta. Se ei myöskään poista sitä mahdollisuutta, että kaupan kohteessa on piileviä vaurioita, joita ei voi havaita tarkastusmenettelyllä.

Katon kunto on oleellinen kiinteistökauppaan vaikuttava seikka

Omaa kotia myydessä on inhimillistä katsoa sitä hieman ruusunpunaisten lasien läpi. On kuitenkin myyjän etu olla mahdollisimman avoin sekä objektiivinen, ja esimerkiksi katon kunnosta ja tehdyistä korjauksista kannattaa antaa selkeä tilannekuva. Jos katolle on tehty remontti, sopimusdokumentit kertovat kuinka laajasta ja pitkäikäisestä ratkaisusta on kyse. Ns. pellinvaihtoremontti ei ole sama kuin kokonaisvaltainen kattoremontti, joka sisältää myös ruoteiden sekä aluskatteen vaihdon.

Vesivekin maksuton kuntotarkastus tehdään KH-suoritusohjeen mukaisesti ja siinä tarkastetaan kattavasti vesikatteen, yläpohjan, kattoturvan, sadevesijärjestelmän sekä räystäiden ja otsalaudoituksen kunto. Raportti sisältää myös mahdolliset toimenpidesuositukset.